Les sept clés d’un investissement locatif réussi

Petite introduction

L'investissement dans l'immobilier résidentiel consiste à se procurer un logement pour le re-louer afin de générer des revenus supplémentaires et de se composer un portefeuille.

L'économie d'impôt résultant de l'investissement peut être améliorée par des avantages fiscaux qui diminuent l'impôt sur le revenu. En effet, en échange d'une promesse de location, le législateur ou le gouvernement permet aux imposables de bénéficier de déductions fiscales. Les plans d'exonération fiscale adaptés profitent à tout imposable qui paie des impôts, car ils peuvent être utilisés pour bénéficier d'un logement à taux réduit. L'investissement locatif est l'unique instrument permettant de créer un capital financé à crédit, dont les trois quarts sont payés par le locataire et un quart par des économies d'impôts. Il existe plusieurs types d'instruments d'investissement dans le locatif , dont le Malraux, le Censi Bouvard et le Pinel.

Opter pour un investissement locatif permet d'agrandir aisément son capital et de bénéficier, une fois l'achat récupéré , d'un surplus de revenu substantiel. À condition de faire les bons choix.

Au cas où vous désirez plus d'informations sur un placement locatif, vous pouvez approcher un conseiller en investissement rapidement.

1. Investissez dans un bien immobilier en fonction de votre position et du marché.

Choisissez une municipalité dont la démographie est en augmentation, où les transports publics sont adéquats et où les entreprises sont au service de la communauté. Vérifiez la proximité d'écoles ou même d'universités avant d'acheter un appartement de quatre pièces, par exemple, afin de pouvoir le soumettre à une famille ou à des étudiants en colocation.

Consultez les annonces pour savoir quel est le taux de vacance dans votre région et combien coûte la location d'une maison. Une propriété annoncée à un taux exorbitant sera plus difficile à re-louer qu'une autre, et ses occupants partiront dès que possible. Tenez compte de l'économie locale et des principales industries situées à proximité.

Comme dans tout investissement immobilier locatif, la règle fondamentale à suivre est le choix stratégique de secteur du bien : il doit s'agir d'un secteur où la demande locative est forte, seule façon de pérenniser l'investissement en terme d'occupation et de plus-value à la revente. Comparez les perspectives de plus-value entre les régions car elles peuvent être moins intéressantes dans certaines régions où le prix du m2 est déjà élevé lors de l'acquisition.

2. Achetez un logement c'est avant tout un investissement

Ne faites pas intervenir votre affect dans la sélection de votre bien. En effet celui-ci ne sera pas votre résidence principale et trop d'affectif pourrait vous faire perdre de vue votre objectif premier : la recherche d'un investissement rentable. La sélection de votre bien déchargée d'affect, vous multiplierez vos chances que le logement plaise à d'autres et trouverez plus facilement preneur… Le bien doit être louable ! N'oubliez pas votre objectif : n'achetez pas dans une zone sinistrée sous prétexte de prix alléchants ! Rendez-vous sur place avant d'se procurer, pour vous rendre compte par vous même de la situation du bien et des commodités alentours !

3. Ne voyez pas trop grand et diversifiez vos investissements

Avec un apport réduit (10 %) et un emprunt limité à 20 ans, votre effort mensuel doit rester faible. N'oubliez cependant pas que le prix au mètre carré des petites surfaces est plus élevé à l'achat… mais aussi à la location. Cette précaution alliée à une diversification des investissements vous permet en cas de problèmes, loyers impayés notamment, de ne pas avoir mis tous vos œufs dans le même panier et donc de gérer le problème plus aisément.

En matière de placement immobilier, rappelez vous que la plus value est faite sur le prix d'achat et non sur le prix de revente ! Il est donc absolument indispensable de bien se procurer !

4. Ne cherchez pas de rentabilité excessive et pensez plutôt défiscalisation

Compte tenu des performances des placements classiques, un rendement de 3 à 4 % est très convenable. Par ailleurs, un investissement immobilier prend toujours de la valeur à long terme. Avec le dispositif Pinel, vous déduirez une partie de vos impôts, sur six, neuf ou douze ans : un calcul intéressant, même si les loyers de ces logements, plafonnés, sont un peu plus bas que la moyenne. Les montages financiers vous permettront alors d'étudier les taux d'intérêts, les différents types de prêts, de faire appel aux différentes lois de défiscalisation immobilière, ainsi que de trouver l'investissement adapté en prenant compte des événements possibles (notamment dans l'investissement dans l'ancien, des travaux sont souvent à prévoir).

5. Sélectionnez votre locataire et votre promoteur

Le proprio doit demander des documents spécifiques afin de minimiser les risques et de faire un choix éclairé lorsqu'il recherche le locataire "parfait" qui paiera son loyer à temps et qui n'endommagera pas la propriété.

Pour un loyer inférieur à un tiers des revenus, vous avez la possibilité de demander une caution solidaire. En cas de colocation, demandez une caution pour l'intégralité du loyer à chaque participant … avoir un maximum de garanties est toujours mieux.

Si vous achetez un bien à un promoteur, vérifiez sa réputation, s'il satisfait aux exigences en vigueur et combien de logements mixtes il comporte (la règle des 3/3 exigeant qu'un tiers des locaux soit vendu pour l'investissement ; 1/3 pour des usages sociaux et 1/3 pour des résidences principales).

6. Confiez votre bien en gestion à un cabinet

L'administration locative est du ressort des agences immobilières, des notaires ou des syndics. Il s'agit de tirer le meilleur parti financier de votre propriété. Une société de règlement des dettes s'occupera de tous les tracas, de toutes les tâches et veillera à ce que les choses se déroulent plus facilement que vous ne pourriez le faire vous-même. . Des privilèges qui compensent largement les honoraires qu'elle vous demandera : 5 à 10 % des loyers charges comprises. Par ailleurs, ces honoraires sont déductibles de vos revenus fonciers.

7. Souscrivez une garantie

La garantie locative est une assurance qui vous protège contre les loyers manqués sur votre propriété. Elle garantit la réussite de votre investissement. Vous devez souscrire une garantie locative propre à chaque bien. L'assurance loyers impayés standard ou la nouvelle assurance mondiale des risques locatifs (qui peut rembourser les dettes jusqu'à 70 000 € par bien et les dommages jusqu'à 7 €

Vous devez souscrire une Garantie Locative pour chaque logement que vous souhaitez assurer. Vous pouvez opter pour une classique assurance loyers impayés ou la nouvelle garantie universelle des risques locatifs (susceptible de couvrir les créances jusqu'à 70 000 € par logement, et les détériorations jusqu'à 7 700 €). Adressez-vous à une compagnie d'assurance et prévoyez d'y consacrer 1,5 à 2,5 % de vos loyers.

Conclusion

L'investissement locatif est une étape importante dans l'élaboration d'un capital. Cependant il faut veiller à ce que les bons choix soient fait tout au long de celui-ci afin de garantir sa rentabilité. Ainsi, l'investissement locatif sera pour vous un surplus de revenu garanti.